万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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