一线城市，也不端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息(xī)在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么(me)这(zhè)么(me)重要？首先二手房(fáng)指导价被称为“核弹(dàn)级”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一个还在(zài)“认真”实施(shī)这条政策的(de)城市，最后深圳是(shì)房(fáng)价前(qián)三的(de)核心城市。所(suǒ)以，深圳的(de)一举(jǔ)一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分析(xī)人士指出，深圳二(èr)手房指(zhǐ)导价如(rú)果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有(yǒu)利于深(shēn)圳楼市(shì)总体(tǐ)回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效(xiào)应(yīng)”。

　　1

　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二手房指导(dǎo)价”正式(shì)结束。传言称(chēng)：二手(shǒu)房(fáng)贷款不按官方参考价（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价以网签备(bèi)案(àn)价和评估价(jià)孰低为准。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据(jù)证券时报21日(rì)消息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按参(cān)考价(jià)办(bàn)理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易(yì)居(jū)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)严跃进认为(wèi)，本(běn)次政策(cè)大(dà)概(gài)率为真，更多体现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有(yǒu)些(xiē)事情(qíng)，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指(zhǐ)导价横空(kōng)出世(shì)。当时(shí)，深(shēn)圳一口气(qì)公布(bù)了(le)全(quán)市3595个(gè)小区的参考(kǎo)价，很(hěn)多(duō)南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心(xīn)区的高价盘，直接按照当时的(de)市场价打了5折、6折来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导价(jià)来(lái)计算首付(fù)、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这(zhè)两年的痛苦，才深知为(wèi)啥(shá)叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例(lì)子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即(jí)700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的部分(fēn)，实(shí)际首付去到了510万，相当于首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首(shǒu)付(fù)）。这直接让大批量(liàng)买(mǎi)家(jiā)，失去(qù)了购(gòu)房(fáng)能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二(èr)手房参考价以后(hòu)，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚(yà)、西(xī)安、合肥(féi)、广(guǎng)州等(děng)10多个城市陆续跟进。事(shì)实(shí)也确实证明了，这条(tiáo)政(zhèng)策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手(shǒu)房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人(rén)付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数(shù)据显示：成(chéng)交量上，二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手(shǒu)住(zhù)宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同(tóng)比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成(chéng)交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低记录，相较(jiào)2020市(shì)场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近(jìn)八(bā)成(chéng)。

　　价格方面，与(yǔ)二(èr)手房指导价发布当月相比，如今二手房挂(guà)牌价低于(yú)及接近参考价(jià)的(de)房源占比大幅增加(jiā)。2023年一季(jì)度，深圳各区二手房成(chéng)交(jiāo)TOP1诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的0小区中，过半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实(shí)经历其(qí)中的(de)人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三(sān)年前高(gāo)杠杆买(mǎi)了(le)2套(tào)华(huá)润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒(méi)体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家(jiā)的实际购房成(chéng)本(běn)高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持有成(chéng)本，差不多亏(kuī)损超千万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人这(zhè)两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多(duō)年新(xīn)低，学区(qū)房神话不再，房(fáng)产中介(jiè)的日(rì)子(zi)难过，投(tóu)资(zī)客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市的基调下，2022年(nián)以来，实施(shī)了二手房指(zhǐ)导价(jià)的城(chéng)市(shì)陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购(gòu)房支持政(zhèng)策(cè)。上海也考虑予以多孩家庭在新(xīn)房(fáng)计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售(shòu)价格变动(dòng)情况来看，广州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年(nián)依然(rán)是下(xià)降的。

　　北京(jīng)、上海已经(jīng)同比增长了，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南(nán)京、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深(shēn)圳能(néng)不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两(liǎng)部门联合发文，全(quán)面推(tuī)动二手(shǒu)房(fáng)“带押(yā)过(guò)户”全国实施(shī)，这(zhè)是(shì)一(yī)条被广泛好评的新政。对于(yú)激活二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)，具有定(dìng)海(hǎi)神针般(bān)的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归(guī)到常识，从字面理解一(yī)下这两个词，意思就是(shì)——顶梁柱如(rú)果不(bù)行了(le)，上(shàng)面不(bù)就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的(de)政策，还有一大波正(zhèng)在路(lù)上(shàng)...

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