万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(y良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物ī)直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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