万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关(gu中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样ān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样lt="北京(jīng)房圈(quān)大消息！顶级富豪，都被(bèi)割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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