5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(d张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛e)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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