万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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