5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(bi中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022ǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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