导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

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　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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