导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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