OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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