5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑(买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜jí)是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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