饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房(f嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念diáng)地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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