饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大中国内战打了几年，中国内战打了几年时间(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收中国内战打了几年，中国内战打了几年时间费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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