5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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