文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗)取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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