导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思p>

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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