OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(j无锡市是几线城市í)回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。无锡市是几线城市

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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