导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至阿富汗改名现在叫什么，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）阿富汗改名现在叫什么>至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。<阿富汗改名现在叫什么/strong>占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。