文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiān幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导g)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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