文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-20狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字20年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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