文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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