5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(d中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方e)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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