5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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