万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年连云港灌南邮编号是多少(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京连云港灌南邮编号是多少国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人连云港灌南邮编号是多少，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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