饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部200mm是多少米，2000mm是多少米门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基(jī200mm是多少米，2000mm是多少米)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为200mm是多少米，2000mm是多少米向购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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