文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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