导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：作文素材大全父爱如山作文_作文素材大全有关生命的作文_作文素材大全六年级上册语文第四单元作文 芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好