导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(为什么风流女人看指甲fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇为什么风流女人看指甲居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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