5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现(x楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人iàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(z楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人ài)房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：作文素材大全父爱如山作文_作文素材大全有关生命的作文_作文素材大全六年级上册语文第四单元作文 楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人