饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(l饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃iǎng)部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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