万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chén什么是等量关系式，什么是等量关系四年级g)最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟什么是等量关系式，什么是等量关系四年级着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!什么是等量关系式，什么是等量关系四年级>如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？