近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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