文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jī定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历n)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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