文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(sh戴choker就是m吗，戴choker什么意思ì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大戴choker就是m吗，戴choker什么意思。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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