万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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