近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金小黄人名字分别叫什么收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金R小黄人名字分别叫什么EITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)小黄人名字分别叫什么始权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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