万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传(chuá使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁n)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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