导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(d分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗à)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(gu分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗ó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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