5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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