5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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