OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的20斤是几kg 20斤是多少磅考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定20斤是几kg 20斤是多少磅(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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