饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥(làn)为什么懂手机的人都不用华为用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房为什么懂手机的人都不用华为地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的为什么懂手机的人都不用华为行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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