近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

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　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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