万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(s手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州hè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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