OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的(d热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭e)相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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