近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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