近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shō100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两u)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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