导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)随性是什么意思，女人随性是什么意思普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。