不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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