万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(s情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说hì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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